Xác định bảng giá đất cần dựa trên giá trị thị trường

Ông Hoàng Văn Cường cho rằng khi xây dựng bảng giá đất cần dựa trên giá trị thị trường (có sự ổn định) thay vì yếu tố biến động – giá cả.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Điều này nhằm thể chế hoá mục tiêu Nghị quyết 18 Trung ương đưa ra.

Thực tế, thị trường đất đai tại Việt Nam hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Thứ hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này dẫn tới nhiều hệ luỵ, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai.

Tại hội thảo “Nghị quyết 18 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật Đất đai mới đây, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, nhận xét chủ trương bỏ khung giá đất là “cuộc cách mạng về tư duy”.

Ông cho rằng, cần quyết tâm chính trị rất cao để có thể xoá bỏ cơ chế xin – cho, các yếu tố cá nhân do đây là những rào cản, đụng chạm lợi ích cá nhân của nhiều đối tượng.

Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân. Ảnh: Hoàng Phong

Tuy nhiên, theo ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường), đang có nhiều quan điểm khác nhau về “tiêu chí thị trường” trong xây dựng bảng giá đất. Thách thức hiện nay, theo ông, là cơ sở dữ liệu, nhất là về giá, chưa được đầy đủ nên khó xác định đầu vào của giá thị trường.

Ở khía cạnh này, ông Hoàng Văn Cường cho rằng cần phân định giá cả và giá trị thị trường của đất đai khi lập bảng giá đất. “Nhà nước sẽ khó xác định giá nếu xây dựng bảng giá đất theo giá cả thị trường (giá này luôn biến động). Còn nếu định giá đất dựa vào các vùng giá trị đất đai, tính ổn định cao hơn”, ông nói.

Vì thế, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên đề cập việc xây dựng bảng giá đất “phù hợp với giá trị thị trường”, nhằm tránh những khúc mắc trong thực tế triển khai. Ngoài ra, dự luật sửa đổi cũng cần quy định về đăng ký, cập nhật giá đất hằng năm và quyền ưu tiên mua của Nhà nước với đất chuyển nhượng giá thấp.

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá đất là kết quả của việc định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động trước khi ban hành. Khi giá đất trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá cho phù hợp.

Ông Cường lưu ý, bảng giá đất cần được công bố mỗi năm để phản ánh chính xác đất đai được phân phối, giao dịch và sử dụng hiệu quả. Cơ quan quản lý cần xây dựng cơ sở dữ liệu số, đưa thông tin giá và thuế đất từng thửa đất theo mỗi năm vào kho dữ liệu này… nhằm hạn chế xin – cho, lợi ích cá nhân trong định giá đất.

Trong khi đó, TS Lê Xuân Bá, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương (CIEM) nói, ông không quá kỳ vọng vào bảng giá theo thị trường sẽ xử lý được các khúc mắc trong quản lý, sử dụng đất đai hiện nay. Gốc rễ vấn đề theo ông là con người.

“Có bảng giá đất theo thị trường cũng tốt nhưng thực tế phải giải quyết được gốc rễ vướng mắc, nâng cao năng lực cán bộ mới giảm được xin – cho trong quản lý đất đai”, ông Bá nêu quan điểm.

Chia sẻ việc này, ông Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Viện chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường đề xuất, định giá đất nên do tư vấn độc lập thực hiện và ứng dụng công nghệ… để giảm tối đa cơ hội ai đó có thể can thiệp, lạm quyền. Hội đồng định giá đất, ngoài cán bộ chuyên môn nên có thêm đại diện các bên liên quan để đảm bảo tính minh bạch, công khai.